让子弹飞一会儿
终于，上海紧跟北京步伐，开启了楼市近一年的最大政策宽松。
8 月 25 日开始，上海放开外环外限购，并释放公积金利好，买新房可以提取作为首付，提升一定贷款额度等。
而在 825 新政出台的十天前，上海二手市场还有一个变化，上海链家悄悄的隐藏了其外网二手历史成交价格，意味着，客户在上海买卖二手将无法从这里获得成交价参考，无法知道其最低价格。
大家普遍认为，825 新政主要利好新房，对外环外的二手市场是一次不小的打击，而链家在此时隐藏了成交价或许也是为此提前埋下的伏笔。
因此，从此无法查看的二手成交价 +825 新政，让本就有点乱的上海外环外楼市，此时又更加扑朔迷离了。
此时的上海外环外楼市，正在发生着什么，政策真实的影响着哪类人群的决策？
我选择外环外这三种完全不同的房源，作为市调样本实地市调，看看政策这把火，是否烧的足够火，还是温水煮青蛙 ...
01
现在上海外环外房子大致有这三类：那些房龄较老的动迁房和老破小为主流、次新房、一手商品房。其中最难卖的要数郊区的那些老房子了，它们要不是动迁房，要不就是老破小、老公房，面积小，社区已经折旧，和周边次新及一手，明显不是同一个时代的产品了。
先来看看它们分别的体量，截至 8 月上海外环外二手总挂牌量为约 6.5 万套，其中次新房有 1.5 万套，房龄较老的动迁房老破小约为 3.6 万套，与此同时，新房库存量为 4.8 万套。
数据来源：兔博士 app、网上房地产
可以看到上海外环外二手市场，以动迁的老房子和老公房为主流，占比一半。
于是我先走访一家徐泾北城动迁房基地附近的中介门店，这边的房源其实从很早之前就一直关注了。 大概在去年的时候，类似徐泾北城这种郊区老房的成交价格大概 70 平两房总价在 180 万，80 平小三房总价为 260 万左右。而在链家上，新挂牌房源出现部分房东开始"挂高"的情况。
比如，两房挂到 220 万，三房挂到 320 万，这样的情况还不少，与真实成交价格相比，议价空间能够达到甚至超过 20%。
早在两年前这类郊区老破小成交价格就已经触底，去年就存在房价跌去 30-40% 的情况，所以从市调的情况来看，链家隐藏真实成交价格，并不会因为信息不透明带来二手的价格波动，因为如今二手成交价客户仍可以从多方拿到。
不管是周边小中介，网上各种数据平台，都能真实展现最近的二手成交价格，让客户明确成交底价，也让房东挂牌有参考锚点。 我还看到，在看房过程中，链家甚至还会直接打印出最近的成交价格，方便客户参考。
因此，隐藏成交价其实对上海二手价格的波动影响甚微，参考早就隐藏了二手成交价格的同类城市，深圳和北京，也同样如此。隐藏成交价，反而会让客户对挂牌价格存疑，他们会在挂牌价格的基础上，砍下更狠的一刀，在如今这样一个市场，房东和买家之间的心理博弈，更考验着双方谈判能力。
02
外环外次新房的直接竞争对手，是周边总价段趋近的一手房。
以青浦徐泾为例，这可能是上海外环外次新房价最为动荡的地方，没有之一。链家中介每每想要强调如今徐泾二手的性价比，总会以 2021 年曾突破过 9 万单价的天空之城为例。
而这次新政，上海放开了外环外的限购，负责徐泾多年的链家中介说，没多大感觉，暂时没有因为新政新增的带看或者成交。 他给我介绍了几套万科天空之城三期、招商虹桥公馆二期的两房户型。看下来，有些两房户型现在的成交价格，已经比当初业主新房的买进价格还要低 10% 左右了。
我大概也能想到，这估计是为什么链家会在这个时候，选择隐藏成交价，毕竟一套五年前，500 万买进的新房，现在如果成交价为 450 万，真实的价格释放，不仅影响的是整个小区未来同户型的定价，甚至还会影响到周边二手，甚至新房的市场环境。
因为这样的跌幅在徐泾次新房，并不是一两套，这确实也是市场一种非理性的状态，所以链家隐藏二手价，也无可厚非。
但是，在真实的看房过程中，客户依然有办法拿到最近的成交价格，即便链家没有，多问问其他中介，也能打听到。所以，目前次新二手房东的心理仍在硬抗，但客户会大砍一刀，因此形成成交周期相对较长的拉扯。
有一套挂牌 530 万的房源，链家中介说，一直没卖掉的原因是，客户出价都在 430-450 万之间，远远达不到房东的心理价位。
还有，目前房东和客户的心理战变得越发白热化的原因，一方面，类似徐泾这样前几年非常火的板块，明年将会被当初的新房热度反噬，徐泾未来将会有大几千套的次新有可能会排队入场。
而他们的竞争对手，除了已经降价也卖不掉的次新，还有周边总价段趋近的新房，而且次新房几乎抵抗不了来自区域新房的竞争。
一方面外环外郊区次新房的价格持续下滑之后，目前和区域新房相比，产品上存在着较大差距，比如 85 平只做两房，和周边 90 平三房的新房总价相似，面临着直接竞争。
同样是 450-500 万的价格，你是会选择两站之外的小三房，还是现在的二手两房呢，客户一定会对比周边新房，去取舍地段、户型、精装、房龄，最后做出选择。目前链家二手中介将客户导入周边新房已经是基本操作了，他们一般会在带看了几套二手之后，和客户介绍周边新房，顺便带去新房案场逛一圈。
因此，对于外环外次新房来说，如今面临着内外部的三大困境：
1、产品户型跟不上时代，大两房对刚需来说，很鸡肋，因此次新两房是降价最严重的，往往跌破入手价的也是两房。
2、周边总价段趋近的新房，明显占有优势，且新房还有优惠，有政策加持，有产品利好，以及保值空间。
3、最后，是那些未来两年解除限售的外环外板块，涌进更多次新房，竞品变多，造成次新房的内忧外患。
因此，这次市调下来，感受到的是外环外次新二手将来不得不面对的残酷竞争，接下来两年，可能会是不少次新房东加速离开外环外的时候。
03
话说回来，大家都说 825 新政最大的利好是保新房。
到底郊区新房现在的真实情况是怎样的？
链家新房的咨询量肯定是大幅上涨的，这是新政后一天中介刷频朋友圈的数据。
但是真实的热度成色几分，还需要到现场实地感受一下，这次我走访了青浦徐泾和重固的两个新项目，整体外环外新房咨询量是上升的，回到案场，你会发现两个极端。
对于那些滞销的老盘来说，这次的新政并没有为它们带来新增量 ，"该买的客户早就买了，不买的现在也不会出手" ，这是咨询了几个中介之后，他们给我的统一反馈。
查看了下几个平台数据，上海外环外新房的库存压力还是巨大，占比全市近八成，去化周期超过 20 个月，因此存在着大量的卖了一年多还有房源在售的新盘。
这次我去到赵巷和华新的两个新盘，即便新政来了，利好新房，但是案场上客户却也寥寥无几。而且不管是 98 折、送车位、甚至返现等真实优惠，并没有回收。这也完全说明了，这次新政对于外环外滞销新盘，并没有立马起到拓宽客户来源，找到客户增量的作用。
但是，政策对于新房难道一点刺激都没有吗 ？并不是，我们来看另一个极端。
当天，我还市调了可能是近一年青浦最为火热的新盘，保利虹桥和颂。
保利这个刚需项目，长板和短板都非常明显。短板为地段和周边配套的不成熟，长板是保利打造了一个趋近完美的小户型以及 3 字头的极高性价比价格。在新政之前， 保利这个项目两次开盘，虽没有触发积分，但流速一直是同板块最高，且上海外环外 300-400 万总价段保持近一年的最高销量。
这可能是受到新政利好最典型的项目之一了：外环外，主力户型都在刚需总价段 300-400 万内，因此客户对于类似公积金提取作为首付，贷款比例提升会有促进认筹的作用。
当天项目现场也确实人气不低，这批次开盘 150+ 房源，8 月 28 日踩盘当天的认购客户数为 111 人，周五又问了一下，如今认购客户是 126 人，基本都是大筹为主。 可见，其实认购客户的增量并没有大幅提升，是非常合理的数字。
因此，你说新政为当下新盘去化带来了什么，是否为市场的一剂猛药？
我从新政后这三天的数据表现和现场市调，以及多方中介采访后得到的信号是，我们未看到 825 新政为郊区新盘，能够带来多么庞大的客户增量。 但短期内，会对本来就存在需求的存量客户中，提升整体转换速度。
就如我踩盘当天，保利虹桥和颂认购现场砸金蛋的客户，是有的，还不少，但这群人本身就是该项目原有的意向客户。
其实新政后出了几个日光盘，境况估计也是如此。 其日光的根本原因主要和新政无关，如金茂棠前、保利海上印，都是今年的热销盘。 换句话说，这些盘即便是没有新政，也能卖得好。
外环外部分新房这两天认够的客户肯定是变多了，因为原本犹豫的客户，可能会因为新政的情绪助推，更坚定的认购。 但回到上海外环外的新房市场本身，新政策放开多套房购买资格，促进改善、换房的需求，在一个刚需为主的市场，起不到"对症下药"的作用。
因此，上海外环外的依旧很高的新房库存，能靠这次新政去化多少依旧不乐观，甚至杯水车薪 。
825 新政有没有带来郊区新房的热度？ 有，更准确的情况是只给原本就是热盘的项目，带来了客户认筹和成交情绪助推，但并未给滞销库存的老盘，带来大量新增。
这是我市调下来的真实感受。
04
不过或许有人会说，新政到现在还不到一周时间，"让子弹再飞一会" 。
但是回过头我们来看 825 新政有可能会刺激哪类客户的买房需求，是之前无法满足的。
这次 825 最大利好的客户群体，是非沪籍和沪籍单身的放开。825 政策单身视为家庭，因此非沪籍单身，可以买外环内的新房了，且沪籍单身从原先的只能买一套，到如今外环内可买两套，将会为这群单身精英们带来购买上海内环优质资产的名额。
你别说，单身购房者在上海这样一个国际化大都市，未婚单身购买力不可小觑。
但在外环外不限套数，和外环内可以买两套之间，单身客群会如何选择，大家觉得呢。
我咨询了老朋友小苏，她和我说新政后来找她咨询的两个单身客户，都选择了第二套房买内环内老破小，考虑未来接父母过来住。
所以，换个角度看，这次新政从环线来看，确实短期内会利好外环外部分新盘的成交，会带动部分单身客户买入核心资产。
但对于如今上海外环外的二手，也将开启全新一轮的竞争压力。
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